Оказание услуг ЖКХ без заключения контракта: может ли управляющая компания рассчитывать на их оплату?

Компания, осуществляющая управление многоквартирным домом, предъявила иск федеральному ведомству о взыскании долга по оплате услуг ЖКХ, расходов на содержание и ремонт общего имущества и пени за просрочку оплаты.

Иск мотивирован тем, что данному органу на праве оперативного управления принадлежит несколько жилых помещений в доме. Однако, договор на текущее обслуживание и оказание коммунальных услуг в отношении этих квартир ведомство с управляющей компанией не заключало.

Что решили суды? 

Суды первой и апелляционной инстанции отказали управляющей компании в иске в полном объёме. Они отметили, что истец уведомлялся ведомством о невозможности оплаты на основании выставленных счетов в отсутствие заключённого между сторонами контракта. Однако, управляющая компания на эти уведомления не реагировала и не направляла владельцу квартир проект контракта.

Суды квалифицировали действия истца как злоупотребление правом: в отсутствие направленного контракта взыскивать задолженность и пени нельзя. Размер пени, предъявленный ко взысканию, составлял 26% от основной суммы долга.

Однако, кассация с такими выводами не согласилась:

• обязательства собственника по оплате содержания общего имущества в многоквартирном доме основаны на императивных нормах ГК РФ и ЖК РФ;
• отсутствие контракта в данном случае не освобождает государственного собственника от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Эта ситуация является исключением из общего правила о недопустимости оплаты предоставленных услуг в отсутствие контракта;
• учреждения и казённые предприятия, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются им в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности и назначением имущества;
• оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома является для управляющей компании обязательным в силу закона, в связи с чем она не могла отказаться от выполнения данных действий даже в отсутствие контракта (ч. 2.3 ст.161 ЖК РФ, п. 10 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491);
• собственник (владелец) помещений должен был предпринять действия по заключению контракта в целях исполнения своей обязанности по несению расходов на содержание общего имущества. Невыполнение таких действий не освобождает его от обязанности оплачивать соответствующие услуги.

Решения нижестоящих судов отменены, дело направлено на пересмотр.

Постановление АС Московского округа от 19.03.2024 по Делу № А40-7060/2023